En bref : le fonds de travaux dit « ALUR » est obligatoire pour tout syndicat de copropriétaires à destination totale ou partielle d'habitation. Sa base légale est l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (réécrit par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, en vigueur au 1er janvier 2023). La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ; si un plan pluriannuel de travaux (PPT) est adopté, un double plancher s'applique (au moins 2,5 % du montant du PPT ET au moins 5 % du budget prévisionnel). Les cotisations sont attachées aux lots et non remboursables : en cas de vente, elles ne suivent pas le vendeur.
Pour un cabinet, le fonds de travaux n'est pas une option de gestion : c'est une obligation légale dont le minimum se calcule chaque année, se vote en assemblée générale et s'inscrit en comptabilité sur un compte dédié. Ce guide pose la base légale, le déclenchement de l'obligation, la règle du double plancher et les dispenses encore valables en 2026. Pour le cadre général des charges et de la trésorerie, voir aussi notre guide des charges de copropriété.
Qu'est-ce que le fonds de travaux ALUR ?
Le fonds de travaux est une réserve financière permanente que la copropriété constitue par des cotisations annuelles, afin d'anticiper le financement de gros travaux. Créé par la loi ALUR de 2014, il est aujourd'hui régi par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Contrairement aux provisions du budget prévisionnel, ces sommes ne sont pas destinées aux charges courantes : elles s'accumulent d'exercice en exercice pour absorber le mur des travaux à venir.
1.1 Base légale : article 14-2-1
Le texte de référence est l'article 14-2-1 de la loi de 1965, dans sa rédaction issue de la loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021, entrée en vigueur au 1er janvier 2023. Cette réécriture a articulé le fonds de travaux avec le nouveau plan pluriannuel de travaux (PPT) et supprimé certaines dispenses historiques. Point de vocabulaire à retenir : l'ancien article 14-2 régit désormais le PPT, tandis que le fonds de travaux a migré vers le 14-2-1.
1.2 Copropriétés concernées
L'obligation vise tout syndicat de copropriétaires à destination totale ou partielle d'habitation. Un immeuble strictement de bureaux ou commercial n'entre donc pas dans le champ, mais dès qu'une partie de l'immeuble est affectée à l'habitation, le fonds s'impose. Ce périmètre large concerne la très grande majorité des copropriétés gérées par un cabinet.
Quand le fonds de travaux devient-il obligatoire ?
Le fonds de travaux devient obligatoire au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble. Autrement dit, un immeuble neuf est dispensé pendant ses dix premières années ; passé ce délai, la constitution du fonds n'est plus facultative. En dehors de ce cas et de quelques dispenses précises, l'obligation est la règle générale.
2.1 Le délai de dix ans
L'article 14-2-1 énonce que le syndicat constitue un fonds de travaux « au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction ». Ce délai laisse à un immeuble récent le temps de traverser la période où le gros entretien est théoriquement le moins probable et où jouent encore certaines garanties. Pour le gestionnaire, la date de réception est donc l'information à fiabiliser dès la prise de mandat sur une copropriété récente.
2.2 Les dispenses en vigueur en 2026
Deux dispenses subsistent en 2026 : l'immeuble de moins de dix ans (voir ci-dessus) et le cas où un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années à venir - la dispense valant alors pour la durée de validité du DTG. En revanche, l'ancienne dispense réservée aux copropriétés de moins de dix lots par vote unanime a été supprimée au 1er janvier 2023 : elle ne peut plus être invoquée. Un cabinet qui reprend une petite copropriété historiquement dispensée doit donc régulariser la constitution du fonds.
Comment calculer la cotisation minimale du fonds ?
La cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut jamais être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, un double plancher s'applique : la cotisation doit être au moins égale à 2,5 % du montant des travaux prévus au PPT ET à 5 % du budget prévisionnel - c'est le plus élevé des deux montants qui fait foi. L'assemblée générale peut toujours voter un montant supérieur, à la majorité de l'article 24.
3.1 Le double plancher
La logique est celle d'un maximum de deux minima. Sans PPT adopté, un seul plancher : 5 % du budget prévisionnel. Avec PPT adopté, on retient le montant le plus élevé entre 2,5 % du PPT et 5 % du budget. Le PPT peut donc tirer la cotisation vers le haut lorsque le programme de travaux pluriannuel est important au regard du budget courant.
| Situation | Règle de plancher | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|---|
| Sans PPT adopté | 5 % du budget prévisionnel | 5 % du budget |
| Avec PPT adopté | max(2,5 % du PPT ; 5 % du budget) | Le plus élevé des deux |
3.2 Exemple chiffré
Prenons une copropriété dont le budget prévisionnel est de 60 000 € et dont le PPT chiffre les travaux à 200 000 €. On calcule les deux planchers :
- 2,5 % du PPT : 2,5 % x 200 000 € = 5 000 €.
- 5 % du budget : 5 % x 60 000 € = 3 000 €.
La cotisation annuelle minimale est le plus élevé des deux, soit 5 000 € par an. Ici, c'est le plancher lié au PPT qui commande. Sans PPT adopté, le minimum serait retombé à 3 000 € (les seuls 5 % du budget).
À quoi servent les sommes et à qui appartiennent-elles ?
Les sommes du fonds de travaux sont affectées à des dépenses limitativement encadrées et définitivement acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées, même en cas de vente du lot. Le fonds n'est donc pas une épargne individuelle du copropriétaire, mais une réserve collective attachée à l'immeuble.
4.1 Affectation encadrée
Le fonds peut financer l'élaboration et l'exécution du PPT, les travaux d'urgence, ainsi que les travaux de sauvegarde de l'immeuble, de sécurité ou d'économies d'énergie. Cette affectation fléchée distingue le fonds des provisions courantes : on ne puise pas dedans pour boucler un exercice, mais pour engager des travaux entrant dans ce périmètre.
4.2 Cotisations non remboursables
Les cotisations versées sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. En cas de mutation, le vendeur ne récupère pas sa quote-part : les sommes restent attachées aux lots et bénéficient donc à l'acquéreur. C'est un point que le cabinet gère au moment de l'état daté et qu'il vaut mieux rappeler aux vendeurs pour éviter tout contentieux. Sur une copropriété fragilisée, un fonds sous-doté est d'ailleurs l'un des premiers signaux à surveiller (voir notre article sur la copropriété en difficulté).
Pourquoi ne pas confondre l'article 14-2 et l'article 14-2-1 ?
C'est le piège récurrent du sujet : l'article 14-2 régit le plan pluriannuel de travaux (PPT), tandis que l'article 14-2-1 régit le fonds de travaux. Le PPT est un programme (le quoi et le quand des travaux) ; le fonds est un financement (la réserve qui les paiera). Les deux sont liés - le PPT alimente le double plancher - mais ils relèvent de deux textes et de deux logiques distinctes.
Cette distinction se double d'un calendrier d'entrée en vigueur du PPT échelonné par taille de copropriété : les immeubles de plus de 200 lots depuis 2023, ceux de 51 à 200 lots depuis 2024, et ceux de 50 lots et moins depuis 2025. En 2026, l'ensemble du parc résidentiel est donc concerné par l'obligation de PPT, ce qui rend le double plancher du fonds de travaux d'autant plus fréquent à calculer.
Repère : 14-2 = PPT (le programme de travaux), 14-2-1 = fonds de travaux (la réserve qui le finance). Confondre les deux articles est l'erreur la plus courante lors d'un contrôle de conformité.
Comment suivre le fonds de travaux en comptabilité ?
En pratique, le fonds de travaux se matérialise par un compte dédié et par des cotisations attachées aux lots, appelées avec le budget et suivies exercice après exercice. Un logiciel de gestion conforme doit distinguer ces sommes des provisions courantes, en tracer l'accumulation et permettre de vérifier que le minimum légal (5 % du budget ou double plancher) est bien voté chaque année.
Archipel outille le suivi du fonds de travaux ALUR pour les cabinets :
- Un fonds de travaux ALUR sur le compte 105, distinct des provisions courantes.
- Des cotisations attachées aux lots, appelées via les appels de fonds et les provisions.
- Une comptabilité conforme au décret 2005-240 pour des annexes que l'AG approuve sans réserve.
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Conclusion
Le fonds de travaux ALUR est une obligation légale claire : base à l'article 14-2-1, déclenchement au terme de dix ans après la réception, cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel, double plancher dès qu'un PPT est adopté, et sommes non remboursables attachées aux lots. Pour un cabinet, l'enjeu n'est pas seulement de connaître la règle, mais de la faire voter et de la tracer chaque année, sans confondre le PPT (14-2) et le fonds (14-2-1).
Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il obligatoire en 2026 ?
Oui. Le fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 est obligatoire pour tout syndicat de copropriétaires à destination totale ou partielle d'habitation, au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. Un immeuble de moins de dix ans en est dispensé, de même qu'une copropriété dont le DTG ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix ans.
Quel est le montant minimum de la cotisation au fonds de travaux ?
La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, un double plancher s'applique : la cotisation doit être au moins égale à 2,5 % du montant des travaux du PPT et à 5 % du budget prévisionnel, le plus élevé des deux montants faisant foi. L'assemblée générale peut voter davantage à la majorité de l'article 24.
Comment calculer le double plancher du fonds de travaux ?
On compare deux minima et on retient le plus élevé. Exemple : pour un budget prévisionnel de 60 000 € et un PPT de 200 000 €, on calcule 2,5 % x 200 000 = 5 000 € et 5 % x 60 000 = 3 000 €. La cotisation minimale est donc 5 000 € par an, c'est-à-dire le plancher lié au PPT.
Le fonds de travaux est-il remboursé en cas de vente du lot ?
Non. Les cotisations sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et restent attachées aux lots. En cas de vente, le vendeur ne récupère pas sa quote-part : elle bénéficie à l'acquéreur. C'est un point à rappeler lors de l'établissement de l'état daté.
Quelle différence entre l'article 14-2 et l'article 14-2-1 ?
L'article 14-2 régit le plan pluriannuel de travaux (PPT), c'est-à-dire le programme de travaux. L'article 14-2-1 régit le fonds de travaux, c'est-à-dire la réserve financière qui les finance. Les deux sont liés puisque le PPT alimente le double plancher du fonds, mais ils relèvent de deux textes distincts.
La dispense pour les copropriétés de moins de dix lots existe-t-elle encore ?
Non. La dispense qui permettait aux copropriétés de moins de dix lots de renoncer au fonds de travaux par vote unanime a été supprimée au 1er janvier 2023. Ces copropriétés doivent désormais constituer le fonds, sous réserve des dispenses subsistantes (immeuble de moins de dix ans, DTG ne révélant aucun besoin de travaux dans les dix ans).
