Comparatif des logiciels de syndic : ce qui est publié, et ce qui ne l'est pas
Six acteurs, des faits relevés sur leurs sites officiels, et les quatre critères sur lesquels un cabinet devrait vraiment décider : conformité comptable, sécurité des fonds, réversibilité, puis prix. Sur les six, deux seulement affichent un tarif.
Le tableau, critère par critère
Sites officiels des éditeurs, relevé du 16 juillet 2026
Un comparatif honnête doit dire d'où il tire ses informations et ce qu'il ignore. Toutes les cases ci-dessous viennent des sites officiels des éditeurs. « Non communiqué » veut dire que l'éditeur ne publie pas l'information, jamais que la fonctionnalité est absente. Là où nous nous engageons, en dernière colonne, l'engagement est vérifiable en démo.
| Critère | Matera | Cotoit | Vilogi | Septeo | ICS | Archipel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nature de l'offre | Plateforme et accompagnement | Syndic en ligne | Logiciel | Logiciel | Logiciel | Logiciel |
| Qui garde le mandat | Matera sur l'offre déléguée | Cotoit | Vous | Vous | Vous | Vous |
| Prix public | Sur devis | 13 à 16 € TTC/lot/mois | Sur devis | Sur devis | Sur devis | 99 € HT/mois ou 0,75 € HT/lot/mois |
| Facturation par utilisateur | Non communiqué | Sans objet | Utilisateurs illimités | Non communiqué | Non communiqué | Collaborateurs illimités |
| Comptabilité copropriété | annexes | Spirit | 5 annexes, FEC | |||
| Correction d'écriture | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Contrepassation seule, registre en ajout seul |
| Assemblée générale | vote à distance | visio | majorités 24/25/25-1/26 | |||
| Banque et SEPA | Non communiqué | Sans objet | multi-copro | multicomptes | Non communiqué | rapprochement par règles |
| Extranet copropriétaire | ALUR/ELAN | paiement en ligne | ||||
| Lecture automatique des documents | Non communiqué | Sans objet | OCR | OCR | Non communiqué | factures, relevés, reprise |
| IA et agents | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | propositions à valider, incluses |
| Export FEC | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | par exercice |
| Réversibilité annoncée | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Non communiqué | Balance, grand livre, journaux, annexes, FEC, GED |
documenté officiellement absent, et nous le disons« Non communiqué » : l'éditeur ne publie pas l'information.
Le critère que le tableau ne mesure pas encore : l'IA
Un agent propose, un humain valide, le registre reste protégé
Une suite historique ajoute un assistant par-dessus trente ans de code. Archipel est bâti dans l'autre sens : le registre est en ajout seul, la donnée est structurée à la source et chaque copropriété est un contexte isolé. C'est cette architecture, pas un module vendu à part, qui rend des agents utilisables sur de la comptabilité. La règle est posée dans le socle : un agent propose, il n'écrit jamais seul au grand livre.
Les cinq autres acteurs, en une ligne chacun
Chaque fiche détaille le positionnement et ce qu'Archipel fait différemment
Aucun de ces acteurs n'est un mauvais choix dans l'absolu. La bonne question n'est pas « lequel est le meilleur » mais « lequel répond à ma situation » : un cabinet qui garde ses mandats, une copropriété qui veut s'autogérer et un office HLM ne cherchent pas le même produit.
Comparer Matera et Archipel en détail
Comparer Cotoit et Archipel en détail
Comparer Vilogi et Archipel en détail
Comparer Septeo SPI Syndic et Archipel en détail
Comparer ICS (Spirit) et Archipel en détail
Les questions qui départagent vraiment
Une grille de fonctionnalités ne départage plus grand-chose : tout le monde coche les mêmes cases. Ces cinq questions, posées en démo et vérifiées à l'écran, séparent les produits pour de bon.
Questions fréquentes
Comment ce comparatif a-t-il été établi ?
À partir des seules informations publiées par chaque éditeur sur son site officiel, relevées le 16 juillet 2026. Rien n'est déduit ni extrapolé : une case « non communiqué » signifie que l'éditeur ne publie pas l'information, pas que la fonctionnalité est absente.
Pourquoi si peu d'éditeurs affichent-ils leur prix ?
Le devis reste le modèle dominant du marché du syndic. Il permet d'ajuster le tarif au volume et à la négociation, mais il empêche de comparer avant d'avoir engagé la discussion commerciale. Sur les six acteurs de ce comparatif, seuls Cotoit et Archipel publient un prix.
Quels critères comptent vraiment pour un cabinet ?
Quatre, dans cet ordre : la conformité comptable réelle, c'est-à-dire une comptabilité d'engagement en partie double dont les annexes sortent des écritures ; la sécurité des fonds, autrement dit qui est créancier des copropriétaires ; la réversibilité, donc votre capacité à repartir avec vos données ; et le prix, une fois les trois premiers points établis.
Quelle différence entre un logiciel de syndic et un syndic en ligne ?
Un logiciel outille votre cabinet, qui garde le mandat et les honoraires. Un syndic en ligne prend le mandat à votre place. Matera et Cotoit relèvent en partie du second modèle, Vilogi, Septeo, ICS et Archipel du premier. Confondre les deux fausse toute comparaison de prix.
Comment vérifier la conformité comptable en démo ?
Posez deux questions et regardez l'écran, pas la plaquette. Première question : une écriture passée peut-elle être modifiée ou supprimée ? La bonne réponse est non, la correction se fait par contrepassation. Seconde question : d'où vient le solde du fonds de travaux ? La bonne réponse est du grand livre, pas d'un compteur tenu à côté.
Que fait l'IA d'Archipel, concrètement ?
Elle lit vos documents et prépare le travail : une facture reçue est lue, imputée au bon compte et rattachée à la bonne clé de répartition ; un virement est rapproché quand la correspondance est certaine, proposé quand elle est probable, laissé à trancher sinon. Elle répond aussi aux questions sur une copropriété en citant les écritures qui fondent la réponse. La règle est posée dans l'architecture : un agent propose, chiffre et justifie, il n'écrit jamais seul au grand livre.
Ce comparatif est publié par Archipel, est-il neutre ?
Il est factuel, ce qui n'est pas la même chose que neutre. Les faits sur les autres éditeurs viennent de leurs sites officiels et sont vérifiables ; les critères retenus sont ceux sur lesquels nous pensons qu'un cabinet doit décider, et ils nous avantagent sur certains points. Croisez-le avec notre article de fond et avec vos propres démos.
Pour l'analyse détaillée et la grille de douze critères, lire le comparatif de fond et la méthode pour choisir. Pour les repères de prix, voir combien coûte un logiciel de syndic.