En bref : en copropriété, chaque décision d'assemblée générale relève d'une majorité précise fixée par la loi du 10 juillet 1965. Quatre régimes se cumulent : la majorité simple (article 24 : majorité des voix exprimées des présents, représentés ou votant par correspondance), la majorité absolue (article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires), la double majorité (article 26 : majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix) et l'unanimité pour les actes les plus lourds. Point clé souvent ignoré : la copropriété française n'a pas de quorum. L'AG délibère quel que soit le nombre de présents ; seul le mode de calcul de la majorité change, ce qui fait qu'un absent équivaut de fait à un « non » en majorité absolue.
Pour un cabinet de gérance, la maîtrise des majorités n'est pas un détail juridique : une résolution votée sous le mauvais article est annulable, avec tous les risques que cela emporte pour le mandat. Ce guide s'adresse aux gestionnaires et dirigeants de cabinet : il pose le déroulé légal de l'AG, un tableau des majorités directement exploitable, les deux passerelles à ne pas confondre, et le calendrier de contestation. Pour le contexte financier des décisions votées, voir aussi notre guide des charges de copropriété.
Comment se déroule une assemblée générale de copropriété ?
Une assemblée générale suit un cadre procédural strict : le syndic convoque les copropriétaires au moins 21 jours avant la séance, chaque copropriétaire dispose de voix proportionnelles à sa quote-part de parties communes, et chaque résolution est votée une par une selon la majorité que la loi lui attribue. Le respect du délai et de l'ordre du jour conditionne la validité des décisions : un vice de convocation suffit à faire annuler une résolution.
1.1 La convocation
La convocation est régie par l'article 9 du décret n°67-223. Elle doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l'assemblée, ce délai étant une règle d'ordre public : on ne peut ni le réduire par le règlement, ni y renoncer. Elle porte l'ordre du jour détaillé et les documents nécessaires au vote de chaque question. Une résolution absente de l'ordre du jour ne peut être valablement votée, quelle que soit la majorité réunie.
1.2 Présence, pouvoirs et vote par correspondance
Le jour de l'AG, le syndic tient la feuille de présence qui recense présents, représentés (par pouvoir) et votes par correspondance. Ce dernier canal est encadré par l'article 17-1 A de la loi de 1965 : le vote s'exprime sur un formulaire dont le modèle est fixé par l'arrêté du 2 juillet 2020, reçu par le syndic au plus tard 3 jours ouvrés avant l'assemblée. Attention à un piège de calcul : si une résolution votée « pour » par correspondance est ensuite amendée en séance, le votant est réputé défaillant sur cette résolution. Cela déplace mécaniquement le décompte des voix, en particulier pour les majorités calculées sur l'ensemble des copropriétaires.
Quelles sont les majorités en assemblée générale ?
La loi du 10 juillet 1965 organise quatre régimes de majorité, du plus souple au plus exigeant : l'article 24 (majorité simple), l'article 25 (majorité absolue), l'article 26 (double majorité) et l'unanimité pour les actes touchant à l'existence même de l'immeuble. La difficulté n'est pas de retenir les définitions, mais de rattacher chaque résolution au bon article : c'est là que se jouent la validité du vote et la sécurité du procès-verbal.
Déterminer la majorité applicable à une résolution, étape par étape
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Qualifier la nature de la décision
Chaque résolution se vote une par une : commencez par identifier précisément son objet (entretien courant, désignation du syndic, acquisition, aliénation de parties communes, changement de destination de l'immeuble). C'est cet objet, et lui seul, qui rattache la résolution à un régime de majorité.
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Identifier l'article applicable
Rapprochez l'objet de la résolution du régime que la loi du 10 juillet 1965 lui attribue : article 24 (majorité simple), article 25 (majorité absolue), article 26 (double majorité) ou unanimité pour les actes les plus lourds. Le tableau des majorités ci-dessous sert de référence de séance pour trancher.
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Compter les voix sur la bonne base
Appliquez le mode de calcul propre à l'article : à l'article 24, la majorité se calcule sur les seules voix exprimées des présents, représentés ou votant par correspondance (abstentions exclues) ; à l'article 25, sur les voix de tous les copropriétaires, si bien qu'un absent pèse comme une voix « contre » ; à l'article 26, sur la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix.
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Appliquer la passerelle si le seuil n'est pas atteint
Si un projet à l'article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, procédez immédiatement à un second vote à l'article 24 (passerelle 25-1). Si un projet à l'article 26 a réuni au moins la moitié des membres présents ou représentés et le tiers des voix de tous, le second vote immédiat se tient à l'article 25 (passerelle 26-1), et non à l'article 24.
2.1 Le tableau des majorités
Le tableau ci-dessous synthétise les quatre régimes, leur mode de calcul et des exemples de décisions concernées. Il constitue la référence de séance pour trancher, résolution par résolution, l'article applicable.
| Article | Majorité | Mode de calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Article 24 | Majorité simple | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. | Entretien courant, approbation des comptes, vote du budget prévisionnel. |
| Article 25 | Majorité absolue | Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou non). Les absents pèsent comme des voix « contre ». | Désignation ou révocation du syndic, travaux d'économie d'énergie, travaux de transformation ou d'amélioration, bornes de recharge, individualisation des frais d'eau. |
| Article 26 | Double majorité | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Deux conditions cumulatives : nombre de têtes et poids en voix. | Acquisition et actes de disposition, modification du règlement de copropriété portant sur les parties communes, suppression du poste de gardien. |
| Unanimité | Accord de tous | Accord de l'ensemble des copropriétaires du syndicat. | Aliénation des parties communes nécessaires à l'immeuble, changement de destination de l'immeuble. |
Deux passerelles assouplissent ce tableau lorsqu'une résolution échoue de peu : l'article 25-1 (adossé à l'article 25) et l'article 26-1 (adossé à l'article 26). Elles font l'objet de la section suivante, car elles sont la première source d'erreur de décompte en séance.
2.2 Le piège : la copropriété n'a pas de quorum
Contrairement au droit des sociétés, une assemblée générale de copropriété ne connaît pas de quorum : elle délibère valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Seul le mode de calcul de la majorité change d'un article à l'autre. La conséquence est décisive en majorité absolue (article 25) : comme le décompte se fait sur tous les copropriétaires, un copropriétaire absent équivaut de fait à un vote « contre ». Une résolution soutenue par tous les présents peut ainsi échouer si l'assemblée est peu mobilisée. C'est précisément ce phénomène que les passerelles viennent corriger.
Comment fonctionnent les passerelles de majorité ?
Les passerelles permettent, lorsqu'une résolution échoue de peu, de procéder à un second vote immédiat à une majorité plus souple, sans reconvoquer l'assemblée. Deux dispositifs existent et se distinguent nettement : l'article 25-1 renvoie au vote de l'article 24, tandis que l'article 26-1 renvoie au vote de l'article 25. Les confondre fausse le procès-verbal.
3.1 La passerelle de l'article 25-1
Lorsqu'un projet soumis à la majorité de l'article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (majorité simple). Concrètement : un projet qui rassemble un soutien réel mais insuffisant en voix « pour » n'est pas perdu, il bascule sur un décompte des seules voix exprimées. C'est la passerelle la plus fréquente en pratique.
3.2 La passerelle de l'article 26-1
La passerelle de l'article 26-1 concerne les décisions relevant de la double majorité. Sous conditions cumulatives (le projet doit avoir recueilli l'accord d'au moins la moitié des membres présents ou représentés représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires), un second vote peut se tenir immédiatement, mais à la majorité de l'article 25 (majorité absolue), et non à l'article 24. C'est la principale confusion à éviter : la passerelle de l'article 26-1 n'abaisse pas la décision jusqu'à la majorité simple, elle s'arrête à la majorité absolue.
Que se passe-t-il après le vote ?
Une fois les résolutions votées, deux actes sécurisent l'AG : le procès-verbal, qui fige les décisions et leurs résultats de vote, et le délai de contestation, qui borne dans le temps la possibilité de remettre en cause une résolution. Le gestionnaire doit maîtriser ces deux échéances pour protéger le mandat du syndic et la copropriété.
4.1 Le procès-verbal
Le procès-verbal est régi par l'article 17 du décret n°67-223. Il est établi et signé en fin de séance (au plus tard dans les 8 jours), consigne pour chaque résolution la majorité appliquée et le résultat détaillé (voix pour, contre, abstentions, noms des opposants et défaillants). Il doit être notifié aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois qui suit la tenue de l'assemblée : cette notification fait courir le délai de contestation, elle est donc à sécuriser scrupuleusement.
4.2 La contestation des décisions
La contestation est encadrée par l'article 42 de la loi de 1965 : seuls les copropriétaires opposants ou défaillants (ni le copropriétaire ayant voté « pour », ni celui qui s'est abstenu) peuvent agir, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est un délai de forclusion : passé ce terme, la décision devient définitive et ne peut plus être remise en cause. D'où l'importance capitale d'un décompte des voix exact et d'une qualification correcte des opposants et défaillants dans le PV.
Comment fiabiliser le calcul des majorités en séance ?
La difficulté d'une AG n'est pas de connaître les articles, mais d'appliquer le bon calcul en temps réel : distinguer voix exprimées et voix de tous, gérer les pouvoirs et les votes par correspondance, déclencher la bonne passerelle au bon seuil, et produire un procès-verbal irréprochable. Un logiciel de gestion moderne automatise ce décompte et retire l'essentiel du risque d'annulation.
Archipel outille l'assemblée générale de bout en bout pour les cabinets :
- La convocation et l'ordre du jour, avec les documents rattachés à chaque résolution.
- La feuille de présence, la gestion des pouvoirs et des votes par correspondance.
- La saisie des votes et le calcul automatique des majorités selon l'article applicable.
- La génération du procès-verbal avec le détail des voix, opposants et défaillants.
Découvrez l'ensemble des modules sur notre page solution de gestion de copropriété. Pour le cadre plus large du mandat, voir notre guide sur le rôle du syndic.
Conclusion
Sécuriser une assemblée générale, c'est rattacher chaque résolution au bon article, calculer la majorité sur la bonne base (voix exprimées pour l'article 24, ensemble des copropriétaires pour l'article 25), déclencher la bonne passerelle au bon seuil, puis figer le tout dans un procès-verbal notifié dans les délais. Garder en tête l'absence de quorum et la distinction entre les passerelles des articles 25-1 et 26-1 suffit à éviter la grande majorité des annulations. Pour une copropriété fragilisée où les votes se bloquent, notre guide sur la copropriété en difficulté prolonge la réflexion.
Questions fréquentes
Quelles sont les majorités en assemblée générale de copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 organise quatre régimes : la majorité simple (article 24, majorité des voix exprimées des présents, représentés ou votant par correspondance), la majorité absolue (article 25, majorité des voix de tous les copropriétaires), la double majorité (article 26, majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix) et l'unanimité pour les actes les plus lourds. Chaque résolution doit être votée à l'article que la loi lui attribue.
Quelle est la différence entre l'article 24 et l'article 25 ?
L'article 24 (majorité simple) se calcule sur les seules voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : les abstentions et les absents ne comptent pas. L'article 25 (majorité absolue) se calcule sur les voix de tous les copropriétaires : un absent équivaut donc de fait à un vote « contre ». C'est pourquoi l'article 25 est nettement plus exigeant.
Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ?
Lorsqu'un projet soumis à la majorité de l'article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (majorité simple). Elle évite de reconvoquer une assemblée pour un projet largement soutenu.
Faut-il un quorum pour tenir une assemblée générale de copropriété ?
Non. La copropriété française ne connaît pas de quorum : l'assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés. Seul le mode de calcul de la majorité change selon l'article applicable. En majorité absolue (article 25), une faible participation pénalise le vote, puisque les absents pèsent comme des voix « contre ».
Dans quel délai peut-on contester une décision d'assemblée générale ?
L'article 42 de la loi de 1965 réserve la contestation aux copropriétaires opposants ou défaillants, qui disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est un délai de forclusion : passé ce terme, la décision devient définitive. La qualité d'opposant ou de défaillant doit donc être correctement consignée au procès-verbal.
Dans quel délai le syndic doit-il convoquer l'assemblée générale ?
L'article 9 du décret n°67-223 impose que la convocation parvienne aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l'assemblée. Ce délai est d'ordre public : il ne peut être réduit ni écarté par le règlement de copropriété. La convocation doit comporter l'ordre du jour détaillé et les documents nécessaires au vote de chaque résolution.
